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Retrouvez les actualités relatives au LMNP chez iPierre.

L’intérêt pour l’investissement locatif meublé est de plus en plus important, nombreux sont les investisseurs qui hésitent entre l’ancien et le neuf.

Il faut donc déterminer votre stratégie d’acquisition vis-à-vis de votre situation patrimoniale et de vos objectifs.

Nous allons donc faire le point sur les avantages et inconvénients de la location meublée dans l’ancien et dans le neuf.

        I.         La fiscalité

§       Un régime commun

      Pour l’achat d’un LMNP ancien ou d’un LMNP dans le neuf, le régime des amortissements comptables pourra s’appliquer pour les deux formules. 

§       L’éligibilité des dispositifs pour les logements anciens et neufs

Le statut LMNP classique (régime réel et micro-BIC) est éligible dans l’ancien et dans le neuf alors que le dispositif Bouvard n’est éligible que dans le neuf (dispositif prolongé jusqu’au 31/12/2021).

Ce dernier dispositif offre une réduction d’impôts de 11% sur le montant HT investi dans la limite de 300.000 euros.

       Avantage fiscal :

Crédit de TVA : Sur un bien neuf, vous devez avancer la TVA, et cette dernière sera remboursée une fois que le lot est livré (mise en place par un expert comptable). Cet avantage fiscal implique une contrainte. En effet cela oblige les propriétaires à garder le bien en location pendant une période de 20 années minimum. Dans le cas contraire, ils devront rembourser une partie de la TVA récupérée.

Déductions de l’IR : Dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation (type Censi-Bouvard), vous devez attendre 9 ans pour revendre votre bien. Si vous revendez avant ces 9 ans, vous perdez le bénéfice des déductions fiscales effectuées : vous devez rembourser l’avantage fiscal à l’Etat. Par ailleurs il n’est pas possible de cumuler les deux avantages du meublé, c’est-à-dire la réduction d’impôts du Censi Bouvard et l’amortissement réputé différé du meublé ancien. 

Pour ce premier round nous attribuons 1 point pour le meublé ancien car sur le plan fiscal ce dernier s’avère être le plus avantageux car nous considérons que les avantages fiscaux de type Bouvard sont inclus dans le prix bien souvent majoré.

      II.         Les prix et disponibilités

             Les prix

Entre un bien en LMNP neuf et un bien en LMNP ancien, il y a des différences de prix pouvant aller jusqu’à 30% en faveur de l’ancien.

Le montant des investissements dans le neuf sont par nature bien plus élevés que dans l’ancien. Ces écarts de prix s’expliquent en grande partie par le coût élevé des fonciers et par le coût élevé des constructions mais aussi par des majorations de prix pour tenir compte des défiscalisations Bouvard et TVA…

Les budgets sont donc bien plus accessibles, ce qui expliquent le succès de l’ancien.

Les disponibilités

En matière de choix, le marché du neuf est clairement plus généreux que celui de l’ancien. Il est vrai que peu de propriétaires souhaitent se séparer de ce type de biens car ils s’avèrent être d’excellents produits de complément de revenus pour la retraite.

Le marché du neuf est plus vaste, mais attention, tout n’est pas forcément qualitatif !

On observe que les projets dans le neuf sont le plus souvent excentrés, en périphérie des villes ou dans des secteurs urbains prometteurs…

En effet, la raréfaction des terrains à bâtir et le coût élevé des fonciers rend la tâche difficile pour les promoteurs.

Les biens de type LMNP ancien bénéficient très souvent d’emplacements favorables sur des secteurs déjà établis et qui ont fait leurs preuves.

Vous l’aurez compris, l’ancien remporte ce second round.

    III.          La rentabilité

Comme indiqué auparavant, les montants d’investissements dans l’ancien sont bien moins élevés que dans le neuf et les biens présentent donc une rentabilité plus intéressante dans l’ancien.

Nous trouverons rarement des rentabilités supérieures à 4,50% dans le neuf.  Pourquoi ? Comme évoqué auparavant, les fonciers et les normes de construction étant de plus en plus chers cela impacte directement le prix de vente et forcément la rentabilité.

Dans l’ancien, il est possible d’obtenir des rentabilités supérieures à 5%, parfois même à 6%. Ces produits disponibles sur le marché dit secondaire sont souvent vendus par des propriétaires suite à des accidents de la vie (perte d’emploi, divorce, décès). Ils sont donc pressés de vendre et afin d’assurer une revente rapide ils font le choix de vendre à un prix compétitif et donc avec une rentabilité intéressante.

Par ailleurs, les investisseurs pourront bénéficier de loyers immédiats car le bien est déjà en exploitation (contre une attente en moyenne de 12 à 18 mois pour du neuf). L’acheteur aura également un accès complet à l’historique de gestion et des charges de la résidence (PV d’AG, taxe foncière, provisions/charges). Le neuf ne pourra proposer que des estimations de charges.

En revanche, les frais de notaire sont en moyenne de 3,5% dans le neuf et de 8% dans l’ancien. Il faut noter que cet écart peut être gommé sur un LMNP ancien avec le fait de percevoir immédiatement des revenus locatifs. A contrario, dans l’ancien il n’y a pas d’intérêts intercalaires liés au prêt qui peuvent augmenter le prix d’acquisition de manière substantielle.

Pour ce troisième round nous attribuons le point à l’ancien.

    IV.          La visibilité

Le bail

La durée minimum légale pour un bail commercial dans le neuf est de 9 années. Investir dans un bien LMNP neuf, c’est donc l’assurance pour l’investisseur de bénéficier d’un bail d’une durée minimum de 9 ans. C’est clairement rassurant.

La durée du bail pour l’achat d’un LMNP ancien va dépendre du moment où l’investisseur fait l’acquisition du bien et de la durée restante au bail. La visibilité du bail peut donc aller de 1 an à 9 ans (cas rare, lorsque l’achat du bien LMNP ancien intervient juste après le renouvellement du bail). Notre expertise chez Ipierre s’est justement de donner de la visibilité au renouvellement du bail par des procédures de contrôle très strictes.

Le montant des loyers

Le montant des loyers dans le neuf sont systématiquement surévalués. Il est courant de voir une négociation de baisse de loyers lors du renouvellement du bail. Contrairement au neuf, les loyers de l’ancien sont des loyers économiques et cohérents avec une réalité d’exploitation. C’est le point central dans l’ancien, nous disposons de comptes d’exploitation de la résidence sur les années passées, pas de risque de baisse de loyers!

Avantage ancien sans équivoque !

Les travaux

Pour le neuf, il y a la garantie décennale qui va donc rassurer fortement l’investisseur.

Dans l’ancien, il y a bien évidemment des travaux à tenir en compte mais pour éviter les mauvaises surprises nous étudions les travaux qui ont déjà été effectués et qui ont été décidés lors des Assemblées Générales, nous interrogeons le syndic, étudions le carnet d’entretien…et sommes en mesure de planifier les travaux à venir.

Pour ce dernier round égalité. 

      V.          Le match en résumé

LMNP Neuf 

Avantages : Crédit de TVA, marché plus vaste, frais de notaire plus faibles, bail neuf, garantie décénnale

Inconvénient : Obligation de louer pendant une période de 20 ans minimum, prix d'achat élevé, rentabilité plus faible, loyers pas avant 12-18 mois, pas d'historique.

LMNP Ancien 

Avantages : prix d'achat plus accessible, emplacements favorables, rentabilité plus intéressante, loyers immédiats, loyers économiques, accès à l'historique de gestion et charges.

Inconvénients : Frais de notaire plus élevés, travaux ou remplacement du mobilier à prévoir dans un futur proche (selon l'état).

 

Pour conclure :

Quasiment tous les problèmes du LMNP sont venus du neuf avec des loyers surévalués et des gestionnaires incapables de payer leurs loyers. Attention, tout le neuf n’est pas à éviter, mais les risques sont beaucoup plus importants comptes tenus du montage des opérations.

Le LMNP ancien, sérieusement sélectionné, reste l’investissement meublé au ratio rentabilité/ sécurité le plus sûr du marché.

Le LMNP ancien est considéré comme un moyen efficace pour bénéficier d’un complément de revenus sans délai et pour se constituer un patrimoine immobilier. Le fait que ces revenus ne soient pas fiscalisés durant des années ajoute de l'attractivité à cette formule.

Mais attention, bien investir en LMNP ancien, c'est avant tout connaître parfaitement le marché sur lequel l'investissement va se porter. iPierre a développé des procédures de contrôle très strictes, sans doute les plus sérieuses du marché. iPierre est là pour vous recommander et vous informer sur la qualité des gestionnaires ainsi que sur les différents marchés sur lesquels peuvent porter une acquisition en LMNP d’occasion. 

 

Bertrand Le Mire

Gérant


  • Publiée le : 10/03/2021