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Le Conseil des prélèvements obligatoires a publié un rapport en janvier 2018 qu’il convient évidemment de lire attentivement. Il s’agit d’une institution associée à la Cour des Comptes en vue de formuler des recommandations relatives aux prélèvements obligatoires.

La proposition concernant la location meublée est la suivante, je cite :

La fiscalité? française des revenus locatifs présente deux particularités en Europe. Elle est la seule a? distinguer location nue et location meublée et la seule, avec le Luxembourg, a? permettre, dans le régime de location meublée, l’imposition de la plus-value sans réintégration des amortissements pratiques en cours de détention.

Le régime de la location meublée est plus avantageux en ce qu’il permet de déduire des loyers perçus, au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire représentatif des charges a? hauteur de 50 %, et même 71 % pour les gites ruraux et les meublés de tourisme, alors que l’abattement n’est que de 30 % au régime micro foncier qui régit la location nue. De plus, le régime de la location meublée non professionnelle ouvre la possibilité? de déduire, au réel, en plus des charges, un amortissement qui n’est ensuite pas réintégré? dans le calcul de la plus-value imposable.

Un re?gime fiscal unifie? pour les revenus immobiliers permettrait de supprimer une distorsion fiscale (qui cre?e un e?cart de rendement significatif entre l’investissement dans un meuble? (taux de rendement interne –TRI- de l’ordre de 3 %) et l’investissement dans le nu (TRI de 2 %), sans justification e?conomique apparente, et de simplifier la re?gle fiscale pour les contribuables.

Le re?gime de la location meuble?e non professionnelle (LMNP) cre?e une possibilité d’optimisation fiscale via le mécanisme d’amortissement qui permet de neutraliser totalement le revenu imposable tire? de la location du bien : pour une acquisition immobilie?re de 200 000 € rapportant des loyers de 11 000 € par an pendant 15 ans, l’amortissement pratique? en LMNP permet d’e?liminer totalement la charge fiscale alors qu’un contribuable relevant du re?gime foncier, dans les me?mes conditions, aura a? s’acquitter, sur la pe?riode, de 37 000 € au titre de l’IR sur les revenus fonciers.

La perte de recettes fiscales lie?e au re?gime LMNP serait conse?quente. Une mission conjointe de l’Inspection ge?ne?rale des finances et du Conseil ge?ne?ral de l’environnement et du de?veloppement durable relative a? la politique du logement meuble? a estime? que la perte de recette à l’IR et aux pre?le?vements sociaux lie?e au re?gime LMNP, par rapport au re?gime foncier, pourrait e?tre de l’ordre de 330 a? 380 M€ par an, dont les deux tiers re?sulteraient de la re?gle de l’amortissement

L’impact sera, a? l’avenir, d’autant plus important qu’un nombre croissant de contribuables optent pour ce re?gime (+11 % par an en moyenne entre 2009 et 2013, 475 411 foyers fiscaux concerne?s a? cette date), le passage d’un re?gime de location nue a? un re?gime de location meuble?e ne posant pas  de difficulte?.

Le traitement fiscal des revenus immobiliers gagnerait donc a? e?tre unifie?, que le logement soit loue? meuble? ou nu, autour du re?gime foncier. Bien qu’un nombre croissant de contribuables optent pour le re?gime LMNP, plus de 90 % des foyers fiscaux de?clarant des revenus immobiliers le font aujourd’hui dans le cadre du re?gime foncier (3 856 366 de?clarants au re?gime foncier en 2013). En outre, le traitement en BIC de revenus tire?s d’une activite? non professionnelle n’est pas cohe?rent. Enfin, le re?gime d’imposition des revenus immobiliers devrait mettre fin aux me?canismes d’optimisation permis par le re?gime LMNP.

Il ne s’agit pas du premier rapport pointant les distorsions entre régime meublé et nu mais il semble évident qu’un jour proche verra un début de convergence des deux régimes. Cela se fera par la prise en compte de déductions supplémentaires pour le régime nu et par une suppression de l’amortissement pour le meublé. La crise sanitaire a fait naître des besoins de financements énormes, il est à craindre que dans les 5 ans avenir ce sujet soit réellement à l’ordre du jour.

Le rapport propose une convergence des régimes pour les nouvelles mises en location, un moindre mal pour les investisseurs. Il y a donc urgence à acquérir des biens meublés de grande qualité.

 

 

 

Bertrand LE MIRE


  • Publiée le : 20/11/2020