Le marché des résidences gérées

Le principe de l’amortissement du bien permet de gommer les bénéfices générés par l’investissement en meublé et par conséquent de ne pas ou peu payer d’impôts sur le revenu sur cette activité et ce sur une durée longue.En comparaison, la location nue, imposée selon le régime foncier, ne permet pas la déduction de l’amortissement du bien.


Ainsi, très rapidement, l’investisseur se retrouve avec des bénéfices imposables à la tranche marginale (élevée) d’imposition sur le revenu auxquels il faut ajouter les prélèvements sociaux à hauteur de 17,20%.


En terme de plus-value, le régime est celui des particuliers, c’est-à-dire sans tenir compte de l’amortissement. Le LMNP constitue véritablement une niche fiscale.

Grâce à notre société C’est La Vie Properties, notre équipe sera chargée de vous accompagner tout au long de votre investissement afin de vous guider et répondre à vos interrogations liées au bien acquis en LMNP, établissement des factures de loyer, calcul des indexations, guide de réponses aux assemblées générales…L’investissement en LMNP devient plus simple.

iPierre sélectionne des biens avec des rentabilités brutes comprises entre 4 et 6% tout en maintenant un niveau de risques très maîtrisé grâce à nos procédures de sélection très contraignantes.

On estime à environ 529 000 le nombre de lots en résidences services construits dans les 20 dernières années. Le marché secondaire, c’est-à-dire les reventes de ces lots, existe depuis plus de 10 ans maintenant et on estime qu'il y a environ 5 000 à 7 000 reventes par an, tous types de résidences confondus.


Les réseaux de distribution de ces lots sont constitués d’acteurs historiques comme le groupe C’est La Vie. Les lots sont commercialisés via des réseaux propres de conseillers en gestion de patrimoine qui couvrent l’ensemble du territoire. L’intérêt du marché secondaire, c’est d’acquérir un bien à un prix décoté, une rentabilité plus élevée et une bonne maîtrise des risques du fait du track record de la résidence et des capacités à mettre en œuvre des procédures de sélection pertinentes, rassurantes et clairement documentées.


Le nombre de transactions augmente régulièrement avec la fin des périodes Censi Bouvard. Toutefois, l’offre de produits sécurisés et pérennes reste très inférieure à la demande toujours croissante.

Residences service specificite

Ehpad privés

Il s’agit d’établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes constitués de chambres médicalisées.

Le marché des Ehpad est très spécifique dans la mesure où il s’agit d’un bien immobilier monovalent. Il est donc acquis pour une durée de détention longue afin de procurer des revenus réguliers. La sélection de ces produits est très exigeante et réclame une parfaite connaissance du marché : iPierre validera la capacité de renouvellement du bail sur une période de 20 ans et le risque éventuel de baisse de loyer au renouvellement. Cette appréciation se fait par examen des comptes d’exploitation des résidences. iPierre tiendra compte également du renouvellement du mobilier, des répartitions de charges et travaux. Nos relations privilégiées avec les exploitants nous permettront d’appréhender tous ces risques de telle manière que l’acquéreur réalise un bon investissement et que le vendeur ne soit pas inquiété.

Nous avons référencé exclusivement les exploitants suivants : Domidep, Orpéa, Korian, Noble Age, Eméra, Stéva.

Vous souhaitez revendre un lot en Ehpad ? iPierre, faisant partie du même groupe que Synergestion, syndic de copropriété de plus de 40 ehpad Domidep, bénéficie d’une connaissance et savoir-faire du secteur inégalés.

Residence senior

Résidences séniors

Le marché des résidences séniors n’est pas référencé chez iPierre dans la mesure où il s’agit d’un marché avec peu de recul sur sa viabilité à long terme.

D’autre part, les exploitants ne fournissant que rarement les comptes d’exploitation des résidences, il est impossible de valoriser intelligemment les biens. Le ratio rentabilité/risque est alors mauvais : nos procédures sont incompatibles avec ce type d’investissement pour le moment.

Albane

Résidences de tourisme

La revente d’un lot en résidence de tourisme constitue une opération délicate : en effet, les critères de sélection et de valorisation vont dépendre de l’emplacement, de la qualité de l’exploitant, de la capacité de la résidence à dégager le cash-flow nécessaire à payer les loyers, de l’état de la résidence, des travaux à venir mais également de sa réversibilité.

Ce terme n’est pas abordé par nos concurrents comme élément majeur alors que c’est ce qui va permettre, en cas de vacance d’exploitant, de réaliser une plus-value ou bien de maintenir un niveau de loyer égal ou supérieur à l’ancien loyer.

La combinaison de l’ensemble de ces facteurs, y compris la notion de réversibilité, constitue la clé d’une bonne valorisation pour le vendeur et d’un bon investissement pour l’acquéreur.

Cassin Pers

Résidences étudiantes

iPierre tiendra compte de l’évolution du pôle étudiant concerné sur les années à venir, de la capacité à délivrer le loyer promis compte tenu de l’environnement et des prix à la location,de l’emplacement par rapport aux campus, de la qualité de l’exploitant.

Ces critères seront garants du meilleur prix pour les cédants et acquéreurs.

Paisano Green Community Senior

Résidences affaires

La valorisation des biens en résidence affaires suppose également de bien connaître son marché : étude des comptes d’exploitation, projections à terme, emplacement, qualité de l’exploitant, travaux à venir.

Les critères sont proches de la résidence de tourisme mis à part le critère de la réversibilité qui tient une importance moindre compte tenu de la spécificité des bâtiments.

En étant syndic de copropriété de grosses résidences affaires avec Synergestion et administrateur de biens en résidences affaires avec C’est la Vie Properties, une fois encore iPierre bénéficie d’une expérience et connaissance indispensables à une valorisation au juste prix.